О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости

• договоры дарения недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, в независимости от того, будет ли дариться доля или объект целиком (исключения - сделки с земельными долями и сделки с участием паевого инвестиционного фонда);
• сделки, в которых дарителем выступает несовершеннолетний, недееспособное либо ограниченно дееспособное лицо.

Все прочие договоры дарения, специально не оговоренные в законодательстве, не нужно заверять у нотариуса. Это не даст Вам ничего кроме дополнительных расходов. Для успешного прохождения государственной регистрации достаточно грамотно составленного договора дарения в простой письменной форме.

Заблуждение №2 - о передаче квартиры в дар после смерти дарителя. Договор дарения, предусматривающий передачу квартиры одаряемому после смерти дарителя, не имеет юридической силы (ничтожен). Такое условие предполагает передачу квартиры в порядке наследования по завещанию. Дарение и наследование по завещанию - две разных юридических процедуры, у каждой из которых есть свои плюсы и минусы.

Основные преимущества дарения:

• не нужно ждать полгода, в квартиру можно сразу же заселиться или продать, не нужно оплачивать коммунальные услуги за 6 месяцев ожидания;
• меньшие расходы на услуги нотариуса и оформление документов;
• позволяет дарителю лишить наследства неугодных ему лиц, имеющих по закону право на обязательную долю в наследстве.

Основные преимущества наследования по завещанию:

• право собственности переходит к наследнику только после смерти наследодателя, соответственно, исключается вариант, при котором из-за испортившихся отношений даритель лишается права на проживание в более не принадлежащей ему квартире. Такое нередко происходит в случае, когда одаряемый продаёт полученную в дар квартиру третьему лицу, которое нисколько не заинтересовано в том, чтобы в его новой квартире проживал посторонний ему человек;
• передумать, изменить либо отменить завещание можно сколько угодно раз.

Заблуждение №3 - о встречных обязательствах со стороны одаряемого. Договор дарения не может содержать каких-либо условий о встречных обязательствах со стороны одаряемого, в том числе - о периодической выплате денег, об уходе за дарителем, обеспечении его продуктами питания, лекарствами, одеждой и т.п. Перечисленные условия подразумевают заключение договора ренты.

Заблуждение №4 - о праве на имущественный налоговый вычет. Лицо, получившее квартиру в дар, не имеет права на имущественный налоговый вычет, которым вправе единожды воспользоваться покупатель жилья.

Риски

Риск №1 - приостановление или отказ в государственной регистрации сделки. Возможные причины:

• низкая квалификация юриста, составляющего договор дарения и оформляющего сделку;
• непроработанность, противоречивость и несовершенство законодательства, которое может проявиться в разном толковании его положений юристом, оформляющим сделку, государственным регистратором, нотариусом, судьёй. 

В нестандартных ситуациях, при наличии ошибок в документах, их "солидном возрасте" и некорректном оформлении, свойственном началу 1990-х годов, либо при полном или частичном отсутствии документов на недвижимость правильным решением будет обратиться к юристам с большой практикой в области оформления прав на недвижимое имущество, т.к. их опыт поможет Вам решить задачу с минимальными затратами.

Риск №2 - признание судом сделки недействительной ввиду недееспособности дарителя в момент заключения договора. Довольно распространена ситуация, когда после смерти дарителя наследники оспаривают договор дарения в суде, представляют в качестве доказательства недееспособности историю болезни умершего, оплачивают независимые экспертизы и т.п. На консультации мы предлагаем дополнительную услугу, которая практически полностью нивелирует указанный риск.

Риск №3 - признание судом сделки недействительной по причине её фиктивности. Дарение – безвозмездная сделка, может быть признана судом притворной в случае доказательства факта передачи денег. То есть, если Вы сопровождаете сделку дарения "неофициальными взаиморасчётами", для одаряемого всегда существует риск потери и квартиры, и уплаченных за неё денег. 
Иные основания для признания сделки недействительной: 

• совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, причинение дарителю телесных повреждений; 
• ненадлежащее с точки зрения дарителя и суда обращение одаряемого с подаренной квартирой, создающее угрозу её безвозвратной утраты;
• заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
• ряд других предусмотренных законом оснований.

Риск №4 - формление договора дарения в случаях, когда согласно закону необходимо заключать соглашение о разделе имущества. Такие договоры могут быть зарегистрированы Росреестром, но впоследствии при обращении заинтересованных лиц в суд легко признаются недействительными.

Риск №5 - нарушение прав третьих лиц при передаче квартиры в дар. Такое происходит, например, при дарении совместно нажитой квартиры одним супругом без корректно оформленного согласия другого супруга, а также в ряде иных случаев.

Риск №6 - выселение дарителя из ранее подаренной им квартиры. К сожалению, судебная практика неумолимо свидетельствует о том, что добавлением в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой проблема не решается. На консультации мы предложим Вам вариант, который полностью исключает данный риск.

Стоит иметь в виду:

• сделка дарения недвижимости, заключённая между близкими родственниками, не облагается налогом;
• в случаях когда дарение квартиры происходит НЕ между близкими родственниками, одаряемый обязан уплатить налог 13% от кадастровой стоимости квартиры;
• для дарения доли квартиры, находящейся в долевой собственности, согласие собственников других долей не требуется;
• для дарения квартиры, находящейся в общей совместной собственности, необходимо согласие всех собственников;
• дарение квартиры в новостройке, на которую ещё не зарегистрировано право собственности, оформляется договором уступки прав требования;
• дарение может быть оформлено и зарегистрировано в виде письменного обещания дарителя подарить квартиру одаряемому при наступлении определённых условий или по прошествии определённого времени;
• договором дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.

Остались вопросы?
Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефону +7(495)9999-012, задайте вопрос или приезжайте на консультацию к нам в офис (по предварительной записи). Мы подробно расскажем Вам обо всех "подводных камнях" процедуры дарения, о плюсах и минусах альтернативных вариантов передачи недвижимости (договор купли-продажи, ренты, завещание) и порекомендуем оптимальное решение для Вашей ситуации.